OPCIÓN PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

MBR. Mirtha Burgoa
Jun 18, 2024
5 min read

Updated: Aug 1, 2024

Qualifying the applicant

Los préstamos no pueden ser negados debido a que:

- La propiedad se encuentra en una determinada área geográfica

- La edad de la propiedad

- El nivel de ingreso de los residentes

- La composición racial del área.

Una aplicación se evalúa utilizando tres criterios:

1. Historial de crédito (Credit History). El informe de crédito contiene datos sobre las deudas y el reembolso durante los últimos 7 años. Juicios y quiebras pueden ser el motivo por el que se rechace la solicitud.

La calificación al crédito del solicitante califica con el porcentaje de:

§ 35% el historial de crédito

§ 30% a la atención a las deudas pendientes

§ 15% a la edad de las cuentas insolutas

§ 10% al número de consultas crediticias

§ 10% al tipo de crédito que tiene el solicitante

El puntaje FICO puede variar desde 300 hasta 850, cuanto más alto es el puntaje menor es el riesgo de incumplimiento por parte del aplicante.

Puntajes menores a los 600 puntos son considerados malos, sin embargo no se los puede negar; pero si, los intereses serán superiores y el tipo de financiamiento disponible puede ser limitado.

Los puntajes mayores a 720 son considerados excelentes.

2. Los ingresos (Income) tiene que ser suficiente como para cubrir el pago de la hipoteca propuesta, así como de otros gastos mensuales de forma razonable, confiable y estable.

Uno de los criterios generalmente empleados es que el aplicante debe tener un empleo permanente durante los últimos dos años en el mismo campo del trabajo.

Los ingresos pueden venir de un salario regular, de tiempo completo, bonos, comisiones, pago de horas extras, extras ingresos de tiempo parcial, ingresos por trabajo independiente, por jubilación, pensión alimenticia o manutención de hijos, ingresos por inversión.

Los ingresos por desempleo, contribuciones familiares, empleo temporal no aplican para la calificación del préstamo hipotecario.

3. Otros activos (Other Assets). El asegurador revisa otros activos del solicitante tales como: automóviles, otros bienes raices, acciones, obras de arte, acciones.

La acumulación de activos es un fuerte indicador de la solvencia actual y futura. Los activos adyacentes también pueden ser incorporados en caso de una ejecución hipotecaria y su deficiencia resultante.

RAZONES DE INGRESOS

Para determinar la aprobación de un crédito hipotecario se suelen utilizar dos razones de ingresos:

1. Razón de ingresos de vivienda (Housing Expense Ratio). Que es el porcentaje de los ingresos brutos mensuales del prestatario que se utiliza para realizar los pagos mensuales del préstamo, sumado al 1/12 de los impuestos inmobiliarios anuales y el seguro contra riesgos (PITI).

Al pago del PITI también se le debe incluir el pago de las cuotas de la asociación de propietarios o condominio.

Los servicios públicos no deben ser incluidos en la razón.

De ser necesario debe ser incluido el seguro hipotecario.

FÓRMULA:

PITI mensual / Ingreso Bruto Mensual = Razón de Gastos de Vivienda

2. Razón del total de las obligaciones (Total Obligations Ratio). Es un porcentaje de los ingresos brutos mensuales del prestatario para pagar el PITI además de cualquier obligación de deuda recurrente.

Las obligaciones recurrentes incluyen las deudas a plazos que tienen más de diez pagos pendientes, como ser: pago de automóviles, deudas envolventes como tarjetas de crédito y otras deudas como manutención infantil, pensión alimenticia, etc.

FÓRMULA:

PITI mensual + Otras Obligaciones Mensuales / Ingresos Brutos Mensuales = Razón del Total de Obligaciones.

PITI = Principal – Interés – Taxes - Seguro

TIPOS DE PRÉSTAMOS

· Convencional (Conventional). Esta clase de préstamos normalmente utilizan una razón de:

- Gasto de vivienda del 28%

- Total, de las obligaciones del 36%

Los préstamos de alto riesgo, tales como las razones préstamos a valor del 90% o 95%, pueden requerir una razón de:

- Gastos de vivienda del 25% y una

- Razón total de las obligaciones del 35%

RAZÓN PRÉSTAMO VALOR (Loan-to Value ratio)

La razón préstamo a valor (LTV) es el porcentaje del valor de la propiedad representado por el préstamo. Cuanto mayor sea la razón préstamo valor, mayor es el riesgo de pérdida para el prestamista en caso de una ejecución hipotecaria.

El prestatario también tiene un mayor riesgo debido a que el incremento de los pagos hace que sea mayor el riesgo de incumplimiento de pago.

FÓRMULA:

Monto del Préstamo / Precio de Venta o Valor Tasado = Razón Préstamo a Valor (LTV)

CONSIDERACIÓN PARA LA COMPRA DE SU VIVIENDA

Ahora que se cuenta con guías financieras sólidas que ayudan a responder si da la cuenta, examinemos algunos de los aspectos personales y emocionales que también podrán guiar o contribuir a tomar una mejor decisión:

▪ Plan de cinco años: ¿Dónde se ve usted en un plazo de tres a cinco años?

Por lo general, es aconsejable que el comprador deba planear quedarse en una vivienda al menos entre cuatro o cinco años para compensar los gastos incurridos en la compra.

Si hay grandes cambios desarrollándose en la vida del comprador, podría ser la decisión más inteligente esperar a que la situación entre en su equilibrio natural y alquilar mientras tanto.

¿Y cuáles son sus metas familiares?

¿Cuenta con un trabajo financieramente seguro en el área que le gustaría radicar?

Si no es asi, mientras tanto, mantenerse libre y flexible para reubicarse en el momento que le sea más propicio podría abrirle las puertas a oportunidades de una carrera mejor remunerada.

▪ Otras metas:

¿En qué afectará la compra de su vivienda sus otras metas financieras?

Si su meta principal es recorrer el mundo antes de estabilizarse, es mejor que alquile por el momento.

▪ Estilo de vida:

¿Qué es más conveniente para su estilo de vida, alquilar o comprar?

Aunque la propiedad de su vivienda es parte del “Sueño Americano”,

¿Refleja eso la realidad de cómo quiere usted vivir?

¿Le gusta ser el “súper” de su vivienda, y arreglar, mantener y pagar por el mantenimiento y las reparaciones?

¿Es más importantes para usted las ventajas de la propiedad de su vivienda, o las atenciones extra que conllevan?

Si usted se acerca al retiro, o ya se ha retirado,

¿Es la propiedad de su casa fuente de confort, o le da más problemas y gastos de lo que usted quisiera?

En dependencia de los costos mensuales de mantenimiento con relación al costo de alquilar, rentar un apartamento o townhouse accesible podría ser mejor.

Una vez más, los aspectos emocionales son clave.

Hay que tener valor para desafiar la creencia general en la propiedad, si piensa que la comprar de su casa le puede dar alegría cada día que viva en ella, entonces tiene que reconsiderar sus planes de renta y comprar la casa con la que sueña.